Pagando a licença de construção

Sim, quase que ia chorando, à conta da Licença de construção e de quanto tive de pagar por ela.

Pois o ofício que recebi da minha Câmara a dizer que o projecto fora aprovado indicava uma data de documentos que eu teria de entregar quando fosse requerer a Licença de construção. Como já conheço a conjuntura burocrática do nosso cantinho à beira-mar plantado, a primeira coisa que fiz foi telefonar para lá, para me darem a lista exacta dos documentos a apresentar. Lá apontei tudo num papel e comecei a tratar das coisas. Tive de meter férias para ir à Câmara entregar os papéis, mesmo assim.

Papelada necessária, a saber:

• Apólice e recibo do Seguro de Acidentes de trabalho da empresa construtora
• Alvará de empreiteiro da mesma empresa
• Plano de Segurança e Saúde no Trabalho para a obra em questão
• Termo de responsabilidade pela Execução da obra
• Dinheiro para pagar a taxa devida.

Além disto tudo, a minha Câmara exige também verificar o local da construção, e só depois disso é que passa a licença.

Lá foi uma azáfama, o construtor a arranjar tudo o necessário, excepto o termo de responsabilidade. Esse acabei por o obter do arquitecto responsável pelo projecto, que irá ser também o Director Técnico da obra.

De salientar que aqui nestas questões foi-me muito útil umas pesquisas feitas no Forum da casa para perceber a legislação acerca da responsabilidade técnica da obra. Ser dono da obra também não é canja, em última análise toda a responsabilidade vai passar por mim...

Bom, lá vou de Lisboa ao encontro do construtor para me dar a papelada toda (encontro combinado ao minuto, e sempre pontual), e a caminho da Câmara.

Fui muito bem recebida, como de costume, mas apenas para me mandarem voltar para trás - faltavam os alvarás de algumas categorias... Depois de falar de novo com o construtor fiquei a saber que cada câmara tem as suas manias, e que quando falam no alvará do empreiteiro não é bem isso que querem dizer. No meu caso quiseram os alvarás de todas as subempreitadas que se lembraram e que estavam descritas no projecto: caixilhos, electricidade, telecomunicações...

Também a dita verificação da localização só era feita às quartas-feiras. Portanto, lá vim para trás, a pensar em como é que me ia arranjar para voltar à câmara daí a uma semana.

Felizmente o empreiteiro arranjou-me logo as cópias dos alvarás que faltavam, e depois foi lá mais tarde entregar os originais e marcar os locais da implantação, para a câmara verificar na tal quarta-feira.

Assim lá pude ir pagar a dita licença, não sei se diga felizmente ou infelizmente, porque foi uma batelada de dinheiro e ainda a construção não vai na primeira pedra...

Mas a licencinha já cá canta, e estou agora no capítulo das águas e electricidades. Veja no próximo episódio.

A selecção do construtor

Esta é uma dor de cabeça impossível de evitar - a não ser que já conheçamos de antemão a pessoa ideal para construir a nossa casinha.

Como isso não acontecia comigo, toca a dar voltas à cabeça para saber a quem dar a empreitada.

Eu só comecei a consultar construtores após receber o ofício de aprovação do projecto; no entanto, dado que este é um processo que demora algum tempo, se eu tivesse previsto melhor as coisas e não andasse na altura tão atarefada com a minha profissão, teria começado muito antes e teria poupado um ou dois meses de espera. Pois... para a próxima casa se calhar já não faço assim.

Mesmo assim tive alguma sorte - amigos meus e familiares deram-me várias referências de construtores, pelo que consegui consultar cinco empresas de construção.

A questão do atraso em iniciar a consulta acabou por trazer-me também alguma vantagem - pude entregar logo aos construtores o projecto de execução completo, com os mapas de quantidades e de materiais bastante detalhados. Por essa razão eles puderam fazer orçamentos mais rigorosos, pelo que também me foi mais fácil decidir.

O processo de selecção acabou por ser um bocado ad-hoc - escolhi a empresa que me apresentou o orçamento mais bem feito, e que acabou por ser também a que me apresentou melhores condições.

Também já tinha boas referências dela, mas não por fazer as casas mais bonitinhas, ou ser a mais conhecida no mercado. Não, as referências aqui diziam respeito à pessoa em questão - comecei logo a ver que tipo de empresa era quando me apresentou o orçamento: completíssimo, cuidado, todos os itens cotados devidamente, até com emendas e comentários. E, tão importante como isto, foi a única empresa a apresentar-me o orçamento no prazo prometido - dia e hora.

Achei que estes factores eram importantíssimos - a apresentação do orçamento é a primeira imagem que temos da empresa. Se ela é boa, é muito provável que o trabalho da empresa seja como o orçamento que entrega - bom. Agora, quando nos entregam coisas às 3 pancadas, e fora do prazo ainda por cima, o que é que havemos de pensar do trabalho que que irão fazer depois?...

A obra propriamente dita ainda não começou, mas devo dizer que ainda não tive nenhuma razão de queixa da minha escolha - tudo o que foi combinado, encontros, trabalhos preparatórios, documentos, tem sido cumprido à risca e ao minuto. E isto para mim é muito importante e revelador.

O meu voto de confiança portanto para o construtor, e espero que nunca venha a mudar de opinião. Lagarto, lagarto, lagarto!...

Aprovação do projecto - Licenciamento

Para fazer as coisas como deve ser, o projecto deve ser aprovado pela Câmara municipal, para obter por fim a Licença de construção (ou Alvará de construção).

Os arquitectos e gabinetes de arquitectura sabem bem quais os elementos a entregar para submeter o projecto a aprovação. É importante é perceber que quando o projecto vai para aprovação o projecto de arquitectura já está completamente definido.

No entanto, é prática corrente (e muito bem), o arquitectos ou projectista ter uma primeira entrevista com os serviços de Urbanismo da Câmara, para avaliar melhor todos os requisitos para a submissão do projecto. Mais vale prevenir do que remediar, e atrasar o licenciamento por causa da falta de um papel qualquer não é nada bom...

No meu caso o projecto foi submetido como Alteração de moradia, dado que havia uma pré-existência. Estes projectos podem ser submetidos em duas fases:

1 - Entrega do projecto de arquitectura

2 - Entrega dos projectos das especialidades, após a aprovação do primeiro.

Enquanto o projecto de arquitectura é aprovado - no meu caso demorou cerca de 3 meses - os técnicos têm tempo para acabar os projectos das especialidades. Fiquei bastante satisfeita porque não houve atrasos nem incidentes, e a Câmara aprovou os projectos nos prazos previstos.

Também as taxas pagas para submissão do projecto não foram nada de significativo - estavam a guardar-se para mais tarde... :-(

Recebi então um ofício da Câmara a dizer que o projecto de Arquitectura tinha sido aprovado, e que tinha 6 meses para entregar os projectos das Especialidades.

Os chamados projectos das Especialidades englobam:

1. Estruturas e Fundações
2. Instalação Eléctrica e Telecomunicações
3. Águas e Esgotos
4. Aquecimento de Águas Sanitárias e Gás
5. Térmica e Acústica

Estes projectos não são apenas uma pro-forma para apresentar na Câmara - claro que são todos necessários para a fase de Execução da obra.

Entregues os projectos das Especialidades, passados cerca de 2 meses recebi novo ofício da Câmara a dizer que o Licenciamento tinha sido aprovado, e que tinha um prazo de 1 ano  para requerer a licença do Alvará de construção.

Uau, que emoção! O projecto da minha casinha estava aprovado!

Não perca nos próximos episódios: a adjudicação ao construtor e a obtenção do alvará de construção.

O projecto de arquitectura - 1

Enquanto imaginava a minha futura casa fui fazendo sempre uns desenhos das plantas - quantos quartos, salas, localização da cozinha e casas de banho, de acordo com as minhas preferências pessoais, nada de detalhes técnicos.

Quando transmiti aos arquitectos os meus "requisitos básicos" acerca da implantação e os meus esboços de plantas eles começaram logo a trabalhar sobre essas bases. Também lhes transmiti que gostava do barracão pré-existente, por ser em pedra e muito antigo. As paredes exteriores ainda estavam intactas mas o telhado tinha caído, assim como as divisões interiores.

Foi então que eles me propuseram um projecto original - já que a casa iria ficar no mesmo local onde está o barracão, porque não "integrar" ambos, salvando parte da pré-existência...?

Assim, parte da parede exterior do antigo barracão (convenientemente tratada, é evidente) vai servir de divisória na minha casa. Por fora desta existirá uma "parede" exterior em vidro, que deixará iluminar bem a casa, como eu desejava.

Esta abordagem tem algum custo... embora a casa vá ficar engraçada e original, não poderá ser uma construção tradicional em tijolo e cimento, nomeadamento no piso superior, porque as paredes antigas não suportariam esse peso.

Assim, a casa vai ser suportada por uma estrutura metálica que vai ficar pousada sobre as paredes de pedra, qual gafanhoto gigante... Essa estrutura será depois forrada de material leve e isolante, que vai ser a parede exterior da casa.

Vai haver também um pequeno pátio interior entre o muro da propriedade e a porta de acesso à cozinha, limitado pelas paredes pré-existentes.

Parece complicado, mas não é. Em baixo vão umas vistas da maqueta para esclarecer melhor.



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O projecto

Tão importante como o terreno e a localização é o projecto da casinha...

E "fazer" o projecto da casa implica fazer uma série de escolhas:

• o local de implantação de cada construção
• quem vai ser o(s) autor(es) do projecto de arquitectura
• a divisão e layout da casa - quantos quartos, salas...
• com um ou mais pisos?
• os sistemas de apoio - energia solar? climatização? isolamento? etc, etc.

Garanto que não é simples, e que dá muito que pensar. É que estas questões são definitivas - muita coisa não se pode alterar, depois de submetido o projecto para aprovação. Portanto, é melhor pensarmos bem e tomar as opções mais acertadas logo de início.

No meu caso algumas opções foram relativamente fáceis de tomar. Havia dois ou três princípios de que eu não abdicava, e que determinaram basicamente a escolha do local de implantação e da tipologia e nr de pisos da casa.

1. estragar o menos possível o terreno agrícola - a construção toda não deverá ocupar muito espaço
2. a piscina tem de ficar a apanhar sol todo o dia, e ser num local a que se possa vedar o acesso
3. a casa de habitação deverá ficar longe das casas vizinhas
4. a casa deve ter muita luz.

Assim, as coisas foram mais fáceis: arrumei logo a construção toda junto aos muros da propriedade, a piscina num local com muito sol. A casa vai ter dois pisos, e dado o tamanho da família e o terreno reduzido, vai ser um T4.

Quanto à escolha do arquitecto - optei por um amigo do meu filho, que eu conheço desde criança. É um jovem arquitecto, mas com alguma experiência já, conhece as novas técnicas e os novos materiais, conhece-me a mim, e será capaz de me apoiar neste universo desconhecido.

Tenho confiança, vamos lá ao trabalho, a minha casinha cada vez mais perto do realmente!

A minha propriedade

Não se pode dizer que seja uma grande quinta, mas é suficientemente grande para eu poder brincar aos agricultores.

O terreno fica numa encosta suave, e divide-se por dois planos, um superior, onde ficarão as construções, e outro inferior. Está nivelado, e existe um muro a separar os dois planos.

Na parte superior existe um barracão de pedra, meio em ruínas. É nessa área que ficará a casa de habitação. Na zona das figueiras vão ficar as construções de apoio: garagem, armazém, casa de banho, piscina e zona de apoio à piscina.

Actualmente tem um pomar de laranjeiras e tangerineiras, mesmo em frente à futura casa. Tem uma parte cheia de figueiras, e na parte de baixo tem oliveiras, uma nogueira, ginjeiras, um damasqueiro, um diospireiro, e umas outras figueiras. Na parte de baixo existe também um poço, que ainda deve dar para regar as laranjeiras no Verão, espero.

Os primeiros passos

Eu gostava mais de falar na "Primeira pedra", mas acho que isso ainda está um bocadinho longe...

Para começar: antes de construir uma casa, é preciso ter um terreno. E nesse terreno tem de ser permitido construir.

Portanto, o passo UM dei-o há mais ou menos um ano. Escolhi um terreno de dimensão apropriada, e antes de o comprar fui à câmara municipal informar-me se era permitido construir ali, qual a taxa permitida pelo PDM, etc etc.

Escolhi o meu terreno numa aldeia que conhecia bem - eu sempre quis uma casinha no campo, quero ser uma "jovem agricultora", gosto de campo, e quando a minha casa estiver pronta tenciono mudar-me para lá de armas e bagagens.

Na câmara municipal foram muito simpáticos e informaram-me de tudo. Sim, podia construir em 1/3 do terreno, sim eles não iam empatar o projecto, querem que mais pessoas vão para aquela região. Saí informada e tranquilizada.

O Passo DOIS foi comprar o terreno - demorou algum tempo, mas lá fiquei com a escritura na mão, e o IMI para pagar. Aqui, um pequeno parentesis: quando há uma mudança de proprietário o terreno é reavaliado. O IMI fica mais caro do que anteriormente - recebe-se em casa uma notificação com o novo valor do IMI.

Para a escritura, foi preciso uma data de coisas, incluindo uma certidão de registo predial de todos os artigos incluídos na transacção. O melhor é a pessoa informar-se no notário de tudo o que é preciso, a não ser que o terreno seja comprado através de uma empresa de propriedades, e nesse caso eles saberão conduzir o assunto.

Mas depois disto tudo, eu fiquei a feliz proprietária de um terreno de cerca de 2000 m2, cheio de árvores de fruto, oliveiras, e um barracão para reconstruir, numa aldeia sossegada. Yupiiii!!!!!